Sekretarijat za urbanizam Grada Beograda nedavno je najavio početak javnog uvida u nacrt izmena i dopuna plana detaljne regulacije (PDR) za područje privredne zone "Autoput", konkretno za kompleks "Zmaj". Ova odluka označava značajan korak u urbanističkom razvoju glavnog grada Srbije.
Opseg i lokacija planiranih izmena
Predložene izmene obuhvataju prostor od približno 19 hektara u opštini Zemun. Ova strateški pozicionirana lokacija omeđena je auto-putem za Novi Sad, fabrikom Grmeč, železničkom prugom i naseljem "Kolonija Zmaj". Prema preliminarnim analizama, planira se povećanje bruto razvijene građevinske površine za gotovo 160.000 kvadratnih metara, što bi moglo stvoriti uslove za zapošljavanje do 12.000 ljudi.
Značaj ove lokacije dodatno je naglašen njenom blizinom ključnim gradskim saobraćajnicama. Kompleks "Zmaj" nalazi se u neposrednoj blizini auto-puta i magistralne saobraćajnice Tošin bunar. Takođe, ima direktne veze sa budućom lokacijom autobuske i železničke stanice u Bloku 42, kao i sa železničkom stanicom Zemun, koja je predviđena kao deo trase linije 2 Beogradskog metroa.
Struktura i namena prostora
U okviru kompleksa "Zmaj" definisane su dve glavne zone:
- Zone javne namene, koje čine oko 20% ukupne površine
- Zone "ostale namene", koje obuhvataju preostalih 80% prostora
U zonama javne namene nalaze se važni infrastrukturni elementi poput saobraćajnica i Obrazovnog centra "Politehnika", koji je nastao integracijom nekoliko tehničkih škola. Međutim, ključne izmene planirane su u zoni "ostale namene".
Zona označena kao K1 predviđena je za poslovne aktivnosti, uz mogućnost formiranja komercijalnih sadržaja u prizemlju objekata. Podzemne etaže biće namenjene parkiranju, tehničkim prostorijama i magacinskom prostoru. Ova zona dozvoljava izgradnju više objekata na jednoj građevinskoj parceli, sa maksimalnom visinom od 32 metra do venca i 37 metara do vrha povučene etaže.
Analiza planiranih kapaciteta
Planirano povećanje kapaciteta u zoni K1 je impresivno. Trenutna bruto razvijena građevinska površina (BRGP) od 45.000 kvadratnih metara biće uvećana na približno 250.000 kvadratnih metara. Ovaj rast potencijalno otvara prostor za zapošljavanje do 12.000 ljudi, što predstavlja značajan doprinos ekonomskom razvoju ovog dela grada.
Pored toga, u zoni javne namene J3 planira se proširenje postojeće srednjoškolske ustanove za dodatnih 5.000 kvadratnih metara, čime bi njena ukupna površina dostigla 15.000 kvadratnih metara. Ovo ulaganje u obrazovnu infrastrukturu dodatno naglašava sveobuhvatni pristup razvoju ovog područja.
Trenutni razvoj i budući planovi
Važno je napomenuti da je deo kompleksa "Zmaj" već u procesu transformacije. Kompanija AFI nedavno je završila prvu fazu svog projekta "AFI City Zmaj", koji obuhvata 30.000 kvadratnih metara poslovnog prostora raspoređenog u dve zgrade sa po pet spratova i više od 400 parking mesta.
Ova transformacija izazvala je pažnju javnosti, posebno u pogledu vlasništva nad zemljištem nekadašnje Industrije poljoprivrednih mašina (IPM) "Zmaj". Prema dostupnim podacima, većinski vlasnici IPM "Zmaj" su preduzeće za konsalting "Figra" iz Beograda sa udelom od približno 69%, i kompanija Finpro LLC sa oko 30% vlasništva.
Zaključak i perspektive
Transformacija kompleksa "Zmaj" predstavlja značajan korak u urbanom razvoju Beograda. Ovaj projekat ne samo da će revitalizovati nekadašnju industrijsku zonu, već će stvoriti i nove mogućnosti za zapošljavanje i ekonomski rast. Pažljivo planiranje i balansiranje poslovnih, obrazovnih i zelenih površina ključno je za stvaranje održivog i funkcionalnog urbanog prostora koji će doprineti kvalitetu života u ovom delu grada.