Prodaja nekretnina u Srbiji često nosi sa sobom skrivenu poresku obavezu koju mnogi prodavci previde - porez na kapitalnu dobit. Ovaj članak detaljno istražuje ovu važnu poresku obavezu, njene implikacije i načine na koje se može optimizovati.
Šta je porez na kapitalnu dobit?
Porez na kapitalnu dobit predstavlja finansijsku obavezu koja nastaje kada se ostvari pozitivna razlika između prodajne i nabavne cene određene imovine. Ova poreska obaveza ne odnosi se samo na nekretnine, već obuhvata i transakcije vezane za udele u pravnim licima, akcije, autorska prava i prava industrijske svojine.
Prema rečima finansijskih stručnjaka, ovaj porez se primenjuje i na prenos investicionih jedinica u investicionim fondovima, uz određene izuzetke kod prodaje jedinica dobrovoljnog penzionog fonda. Od prošle godine, porez na kapitalnu dobit proširio se i na digitalnu imovinu, što dodatno komplikuje poresku sliku za mnoge građane.
Obračun poreza na kapitalnu dobit
Svetlana Sarafijanović, finansijska i poreska savetnica iz agencije Sigma Solution, objašnjava da se porez na kapitalnu dobit obračunava po stopi od 15 odsto na razliku između prodajne i nabavne cene. Međutim, važno je napomenuti da se ove cene ne određuju uvek onako kako bi laik mogao pretpostaviti.
"Prodajna i nabavna cena se utvrđuju u skladu sa poreskim propisima," ističe Sarafijanović. "Često se zaboravlja da se ovaj porez primenjuje ne samo na prodaju uz novčanu naknadu, već i na druge oblike prenosa sa nenovčanom naknadom. Na primer, davanje stana na poklon uz obavezu druge strane da obezbedi poklonodavcu drugi stan takođe podleže ovom porezu."
Specifičnosti obračuna poreske osnovice
Obračun poreske osnovice može biti složen proces, posebno kada je reč o određivanju nabavne cene. Kada je u pitanju nekretnina, ako cena po kojoj je stečena imovina nije jasno definisana, kao u slučaju gradnje stambenog objekta, priznaju se troškovi gradnje.
Međutim, ako se ovi troškovi ne mogu dokumentovati, poreska uprava uzima u obzir osnovicu poreza na imovinu u godini kada je nastala obaveza za plaćanje poreza na tu nekretninu. Ova nabavna cena se zatim uvećava godišnjim indeksom potrošačkih cena do dana prenosa.
Izuzeci i olakšice
Postoje situacije u kojima se, uprkos ostvarenom kapitalnom dobitku, ne plaća porez. Ovo uključuje:
- Slučajeve kada je nekretnina bila u vlasništvu prodavca neprekidno najmanje 10 godina pre prodaje
- Situacije kada se sredstva od prodaje nepokretnosti ulažu u rešavanje stambenog pitanja obveznika ili članova njegove porodice
"Ako u roku od 90 dana od prodaje nekretnine kupite drugu, koja se nabavlja u cilju rešavanja stambenog pitanja, oslobođeni ste plaćanja poreza na kapitalnu dobit," objašnjava Sarafijanović. "Postoji i mogućnost naknadnog oslobađanja od poreza ako se u roku od 12 meseci od dana prodaje sredstva ulože u novu nekretninu, ali u tom slučaju se porez prvo mora platiti, a zatim se može tražiti povraćaj."
Strategije za optimizaciju poreske obaveze
Poreska optimizacija je ključna za smanjenje finansijskog opterećenja pri prodaji nekretnina. Jedna od strategija je "prebijanje" kapitalnih dobitaka sa prethodno ostvarenim kapitalnim gubicima u periodu od pet godina. Na primer, ako ste prodali stan i ostvarili kapitalni gubitak, a zatim uložili u digitalnu imovinu koju prodajete u roku kraćem od pet godina, možete umanjiti dobitak od prodaje digitalne imovine za prethodni kapitalni gubitak.
Dodatno, pažljivo planiranje vremena prodaje može značajno uticati na poresku obavezu. Držanje nekretnine duže od 10 godina pre prodaje može rezultirati potpunim oslobađanjem od poreza na kapitalnu dobit.
Zaključak
Razumevanje poreza na kapitalnu dobit je ključno za svakoga ko razmišlja o prodaji nekretnine ili druge imovine u Srbiji. Pravilno planiranje i poznavanje poreskih propisa mogu značajno smanjiti finansijsko opterećenje i omogućiti optimizaciju poreskih obaveza.