Kupovina nekretnine u Srbiji često podrazumeva plaćanje poreza na prenos apsolutnih prava. Ovaj porez predstavlja značajan faktor u procesu kupoprodaje, utičući na finansijske obaveze kako kupca, tako i prodavca. Razumevanje ovog poreskog aspekta je ključno za sve učesnike u transakciji nekretninama.
Šta je porez na prenos apsolutnih prava?
Porez na prenos apsolutnih prava je finansijska obaveza koja nastaje prilikom prenosa vlasništva nad nekretninom uz naknadu. Ova poreska obaveza se aktivira u trenutku potpisivanja kupoprodajnog ugovora, što označava formalni prenos svojine.
Prema Zakonu o porezima na imovinu, zvanični obveznik ovog poreza je prodavac nekretnine. Međutim, u praksi je uobičajeno da kupac preuzima ovu finansijsku odgovornost. Advokat Aleksandra Andrejić iz agencije City Expert naglašava važnost jasnog definisanja ove obaveze u kupoprodajnom ugovoru: "Ukoliko se kupac i prodavac dogovore da kupac plati ovaj porez, neophodno je to precizno navesti u ugovoru o prodaji nekretnine."
Specifičnosti poreske obaveze
Iako kupoprodajni ugovor može predvideti da kupac snosi trošak poreza, zvanično poresko rešenje će i dalje biti izdato na ime prodavca. Ovo proizilazi iz zakonske odredbe koja prodavca definiše kao primarnog poreskog obveznika. U ovakvim situacijama, kupac se označava kao solidarni dužnik.
Ova zakonska konstrukcija ima praktične implikacije. U slučaju da kupac ne izvrši plaćanje poreza, poreske vlasti imaju pravo da pokrenu postupak prinudne naplate protiv prodavca. Prodavac tada ima mogućnost da traži refundaciju plaćenog iznosa od kupca, što dodatno komplikuje proces.
Praksa i uobičajeni postupci
U realnosti, stvari često funkcionišu drugačije od zakonski predviđenog scenarija. Andrejić objašnjava da se kupac najčešće obavezuje da plati ovaj porez, dok prodavac u samom ugovoru o prodaji nekretnine daje ovlašćenje kupcu da u njegovo ime podnese poresku prijavu i zastupa ga u postupku utvrđivanja i plaćanja poreza.
Ovakav aranžman omogućava efikasniji proces, ali je ključno da se sve strane slože oko detalja. Ukoliko ugovor ne sadrži odredbu o plaćanju poreza, zakonska obaveza ostaje na prodavcu.
Izračunavanje poreske osnovice
Osnovica za obračun poreza na prenos apsolutnih prava je ugovorena cena nekretnine u trenutku nastanka poreske obaveze. Međutim, postoji važan uslov - ova cena ne sme biti niža od tržišne vrednosti nekretnine.
Poreska uprava ima pravo da proceni da li je ugovorena cena realna. Ako nadležni poreski organ proceni da je cena niža od tržišne, može u roku od 60 dana od prijema poreske prijave utvrditi novu poresku osnovicu koja odgovara tržišnoj vrednosti. Ukoliko se to ne desi u navedenom roku, ugovorena cena ostaje kao osnova za obračun poreza.
Poreska stopa za porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od utvrđene poreske osnovice. Ova stopa je fiksna i primenjuje se na sve transakcije koje podležu ovom porezu.
Mogućnosti poreskog oslobođenja
Zakon predviđa određene situacije u kojima kupac može biti oslobođen plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava. Najznačajniji slučaj je kupovina prvog stana.
Andrejić pojašnjava uslove za ovo oslobođenje: "Kupac koji kupuje prvi stan ima pravo na poresko oslobođenje za površinu do 40 kvadratnih metara. Dodatno, za svakog člana porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nije imao stan u vlasništvu na teritoriji Srbije, kupac dobija oslobođenje za dodatnih 15 kvadrata."
Važno je napomenuti da se ovo pravo na oslobođenje primenjuje proporcionalno u slučaju kupovine suvlasničkog udela na stanu. Na primer, ako kupac kupuje 50% vlasništva nad stanom, pravo na oslobođenje će se primenjivati na polovinu predviđene površine.
Rokovi i procedure
Zakonski rok za izdavanje rešenja o utvrđivanju poreza na prenos apsolutnih prava je 30 dana od pokretanja postupka. Međutim, praksa često odstupa od ovog roka.
Andrejić ističe da se vreme čekanja na rešenje značajno razlikuje u zavisnosti od lokacije. U manjim gradovima, proces je obično brži, sa prosečnim vremenom čekanja od dva do tri meseca. Nasuprot tome, u Beogradu nije neuobičajeno da se na rešenje čeka i do godinu dana, a ponekad i duže.
Zanimljivo je primetiti da Poreska uprava često brže izdaje rešenja kojima se utvrđuje poreska obaveza, dok rešenja o poreskom oslobođenju često nisu prioritetna. Ovo može dovesti do situacija gde klijenti čekaju na rešenja o oslobođenju i po nekoliko godina.
Zastarelost poreske obaveze
Koncept zastarelosti poreske obaveze je važan aspekt koji treba razmotriti. Postoje dva tipa zastarelosti: relativna i apsolutna.
Relativna zastarelost podrazumeva da pravo Poreske uprave na utvrđivanje i naplatu poreza zastareva za pet godina od dana kada je zastarelost počela da teče. Ovaj rok počinje od prvog dana naredne godine od godine u kojoj je obaveza dospela za plaćanje.
Važno je napomenuti da se zastarelost prekida svakom akcijom Poreske uprave usmerenom ka utvrđivanju ili naplati poreza. Nakon prekida, rok zastarelosti počinje da teče iznova, a prethodno proteklo vreme se ne računa u novi rok.
Apsolutna zastarelost, s druge strane, nastupa nakon deset godina od isteka godine u kojoj je porez trebalo utvrditi ili naplatiti. Ovo pravilo važi bez obzira na eventualne aktivnosti Poreske uprave u međuvremenu.
Savremene procedure i prevencija zastarelosti
U poslednjih nekoliko godina, mogućnost zastarevanja poreza na prenos apsolutnih prava je značajno smanjena. Ovo je rezultat unapređenih procedura pri zaključenju ugovora o prodaji nekretnina.
Danas se poreske prijave podnose preko javnih beležnika koji overavaju ugovore. Oni zatim prosleđuju prijave katastru nepokretnosti, koji ih dalje šalje Poreskoj upravi i nadležnim organima lokalne samouprave. Ovaj automatizirani proces značajno smanjuje mogućnost da porez zastari usled administrativnih propusta.
Razumevanje poreza na prenos apsolutnih prava je ključno za sve učesnike u procesu kupoprodaje nekretnina u Srbiji. Ovaj porez predstavlja značajan finansijski aspekt transakcije i zahteva pažljivo planiranje i razumevanje zakonskih obaveza i prava kako kupaca, tako i prodavaca.