U složenom svetu nekretnina, plodouživanje predstavlja jedan od najznačajnijih pravnih tereta koji mogu uticati na kupovinu imovine. Ovaj članak detaljno istražuje koncept plodouživanja, njegove implikacije za kupce i prodavce, kao i pravne aspekte koji ga okružuju.
Šta je plodouživanje i kako utiče na kupovinu nekretnina?
Plodouživanje je pravni institut koji omogućava osobi da koristi tuđu imovinu i ubire plodove od nje, bez smanjenja vrednosti same nekretnine ili promene njene namene. Ovo pravo može značajno komplikovati proces kupovine nekretnine, stvarajući dodatne izazove za potencijalne kupce.
Prema rečima advokata Aleksandre Andrejić iz agencije Cityexpert, prodaja nekretnine opterećene pravom plodouživanja je tehnički moguća, ali praktično veoma teška. "Šanse da pronađete kupca spremnog da kupi nekretninu sa ovim teretom su gotovo nepostojeće," objašnjava Andrejić. Zbog toga se snažno preporučuje brisanje plodouživanja iz katastra nepokretnosti pre nego što se nekretnina stavi na tržište.
Pravne implikacije plodouživanja za vlasnike i kupce
Plodouživanje se smatra ličnim teretom koji opterećuje vlasnika nekretnine. Interesantno je da je moguća prodaja nekretnine bez saglasnosti plodouživaoca, koji zadržava svoje pravo čak i nakon promene vlasništva. Ovo stvara složenu pravnu situaciju koja može odvratiti potencijalne kupce.
U slučajevima kada je plodouživalac preminuo, ali njegovo pravo i dalje stoji upisano u katastru nepokretnosti, potrebno je podneti zahtev nadležnoj službi uz dostavljanje izvoda iz matične knjige umrlih i plaćanje odgovarajuće takse. Ovaj proces, iako administrativno zahtevan, neophodan je za čišćenje pravnog statusa nekretnine.
Procedure za brisanje plodouživanja iz katastra
Ukoliko je plodouživalac živ, postupak brisanja plodouživanja iz katastra nepokretnosti zahteva njegovu saradnju. Neophodno je da plodouživalac kod notara overi izjavu o odricanju prava plodouživanja. Nakon overe, notar dostavlja ovu izjavu nadležnoj službi za katastar nepokretnosti, koja zatim briše teret.
Advokat Andrejić naglašava važnost provere postojanja upisanih tereta pre kupovine nekretnine. "Tek nakon brisanja tereta plodouživanja iz katastra nepokretnosti možete sa sigurnošću razmotriti kupovinu i započeti proces koji će vam omogućiti da bezbrižno uživate u svom novom domu," savetuje ona.
Plodouživanje u kontekstu zakupa i nasleđivanja
Kada je reč o davanju nekretnine u zakup, zakon daje plodouživaocu pravo da drži poslužnu stvar, da je upotrebljava i da pribira njene plodove. Ovo praktično znači da plodouživalac ima pravo da daje nekretninu u zakup bez posebne saglasnosti vlasnika, budući da se zakupnina smatra civilnim plodom nepokretnosti.
Međutim, važno je napomenuti da plodouživalac nema pravo raspolaganja nekretninom. To znači da ne može prodati nekretninu koja je predmet plodouživanja, što dodatno komplikuje pravnu situaciju.
U kontekstu nasleđivanja, pojedinci mogu ugovorom o ustupanju i raspodeli imovine za života zadržati pravo plodouživanja na određenim ili svim nekretninama za sebe, svog bračnog druga ili treće lice. Ova praksa je česta kod starijih vlasnika koji žele da prenesu vlasništvo, ali zadrže pravo korišćenja imovine.
Pravna nesigurnost i budućnost plodouživanja u Srbiji
Interesantno je da plodouživanje trenutno nije regulisano pozitivnim pravnim propisima u Srbiji. Ova situacija nastala je kao posledica Zakona o nevažnosti pravnih propisa donetih pre 6. aprila 1941. godine, koji je ukinuo celokupni pravni sistem Kraljevine Jugoslavije.
Advokat Andrejić ističe: "Do današnjeg dana ovaj pravni institut nije ponovo pravno regulisan, što stvara značajnu pravnu prazninu." Međutim, očekuje se da će predstojeći Građanski zakonik Republike Srbije, koji je u izradi, ponovo regulisati ovaj važan institut.
Ova pravna nesigurnost stvorila je brojne probleme u praksi, uprkos činjenici da se plodouživanje i dalje široko primenjuje. Mnogi pravni stručnjaci s nestrpljenjem očekuju novu kodifikaciju građanskog prava koja bi trebalo da reši ove nejasnoće i pruži jasniji pravni okvir za plodouživanje.
Zaključak: Važnost razumevanja plodouživanja pri kupovini nekretnina
Razumevanje koncepta plodouživanja je ključno za svakoga ko razmišlja o kupovini nekretnine u Srbiji. Ovaj pravni institut može značajno uticati na vrednost i upotrebljivost imovine, te je neophodno temeljno istražiti pravni status nekretnine pre donošenja odluke o kupovini. Budući razvoj zakonodavstva u ovoj oblasti mogao bi doneti veću pravnu sigurnost, ali do tada, oprez i stručno pravno savetovanje ostaju ključni za uspešnu navigaciju kroz složeni svet nekretnina i plodouživanja.