U avgustu 2024. godine, Srbija je zabeležila značajan pad u broju izdatih građevinskih dozvola, što je izazvalo zabrinutost u sektoru nekretnina. Ova situacija je pokrenula detaljnu analizu tržišta, uključujući faktore koji utiču na gradnju, profile kupaca i prognoze za budućnost.
Pad broja građevinskih dozvola i njegovi uzroci
Prema podacima RZS-a, u avgustu 2024. izdato je približno 2.580 građevinskih dozvola, što predstavlja smanjenje od gotovo 10% u poređenju sa istim periodom prethodne godine. Od ukupnog broja dozvola, oko 84% se odnosilo na zgrade, dok je preostalih 16% bilo namenjeno ostalim građevinama.
Analiza strukture izdatih dozvola pokazuje da je u segmentu zgrada, približno 82% dozvola izdato za stambene objekte, a 18% za nestambene. Kod ostalih građevina, dominiraju cevovodi, komunikacioni i električni vodovi sa učešćem od oko 73%.
Milić Đoković, sudski veštak i procenitelj za nekretnine, ističe nekoliko ključnih faktora koji doprinose ovom trendu:
- Kompleksnost administrativnih procedura
- Nepovoljne spoljnopolitičke okolnosti
- Sve izraženiji deficit lokacija pogodnih za gradnju
Đoković naglašava: "Zemlja je ograničen resurs, i ne može se graditi proizvoljno zbog postojeće pravne regulative." Dodatno, on ukazuje na usporavanje velikih investicionih projekata usled kriza u Ukrajini i na Bliskom istoku, kao i na porast cena građevinskog materijala i radne snage.
Uticaj na tržište nekretnina i kupce
Smanjenje broja građevinskih dozvola može imati značajne implikacije za tržište nekretnina. Potencijalno smanjenje ponude, uz nepromenjenu potražnju, moglo bi dovesti do rasta cena nekretnina. Međutim, Đoković predviđa da bi moglo doći do "nivelacije" tržišta, gde bi se potražnja mogla blago smanjiti, održavajući ravnotežu.
Uprkos ovim izazovima, postoje i pozitivni aspekti za kupce:
- Pad euribora (promenljive kamatne stope za kredite vezane za evro)
- Ograničenja NBS-a na kamate za stambene kredite
Ove mere mogu olakšati finansiranje kupovine nekretnina za mnoge potencijalne kupce.
Profil prosečnog kupca i trendovi na tržištu
Statistički podaci RZS-a pokazuju da je u avgustu 2024. prijavljena izgradnja oko 3.070 stanova, sa prosečnom površinom od približno 71 kvadratni metar. Interesantno je da će samo 12% ovih stanova biti građeno u zgradama sa jednim stanom, sa prosečnom površinom od 145 kvadrata, dok će većina (87%) biti u zgradama sa tri ili više stanova, sa znatno manjom prosečnom površinom od 59 kvadrata.
Đoković opisuje profil prosečnog kupca u Srbiji:
- Bračni parovi između 30 i 40 godina, često sa jednim detetom
- Preferiraju dvoiposobne stanove površine 60-65 kvadrata
- Budžet za kupovinu: 120.000-150.000 evra
- Kombinuju kredite i gotovinu za finansiranje kupovine
Cene nekretnina u ovom segmentu kreću se od 2.000 do 2.500 evra po kvadratu. Đoković ističe da se upravo ovakvi stanovi najbrže prodaju na tržištu.
Izazovi i perspektive tržišta luksuznih nekretnina
Tržište luksuznih nekretnina, sa cenama kvadrata od 3.500 do 4.500 evra, suočava se sa izazovima. Za stan od 70 kvadrata po ceni od 4.000 evra po kvadratu, ukupna investicija može dostići i 300.000 evra, što mnoge kupce navodi da razmotre alternative poput kuća van centra grada.
Đoković zaključuje: "Za većinu naših ljudi, stan od 70 kvadrata po ceni od 2.000 evra po kvadratu predstavlja realniju opciju."
Regionalna distribucija građevinske aktivnosti
Prema podacima RZS-a, predviđena vrednost radova novogradnje u avgustu 2024. čini približno 87% od ukupno predviđene vrednosti radova. Regionalna distribucija građevinske aktivnosti pokazuje sledeće trendove:
- Beogradska oblast prednjači sa 26% predviđene vrednosti novogradnje
- Slede Braničevska oblast (23%), Nišavska oblast (8%), i Južnobačka oblast (7.5%)
- Šumadijska i Raška oblast učestvuju sa po 5-6%
- Ostale oblasti imaju učešće između 0.1% i 5%
Ova distribucija ukazuje na koncentraciju građevinske aktivnosti u većim urbanim centrima i ekonomski razvijenijim regionima Srbije.
U zaključku, građevinske dozvole i njihov uticaj na tržište nekretnina ostaju ključni indikatori ekonomskog zdravlja i razvoja Srbije. Uprkos trenutnim izazovima, tržište pokazuje znake prilagođavanja, sa potencijalom za stabilizaciju u narednom periodu.