U Srbiji, oporezivanje prihoda od izdavanja nekretnina predstavlja složeno pitanje koje zahteva pažljivu analizu. Zakonski okvir postoji, ali se suočava sa izazovima u primeni, posebno kada su u pitanju fizička lica koja izdaju nekretnine.
Zakonski okvir i obaveze stanodavaca
Prema odredbama Zakona o porezu na dohodak građana, fizička lica koja izdaju nepokretnost drugim fizičkim licima na period duži od 30 dana imaju obavezu da obračunaju i plate porez na prihode od nekretnina. Ova obaveza uključuje i podnošenje poreske prijave na obrascu PP OPO u roku od 30 dana od dana primanja zakupnine.
Međutim, praksa pokazuje da većina fizičkih lica koja ostvaruju prihod od izdavanja nepokretnosti ne ispunjava ove obaveze. Ovo predstavlja značajan izazov za poreske vlasti i dovodi do gubitka potencijalnih prihoda za državu.
Izazovi u primeni i kontroli
Jedan od ključnih problema u implementaciji ovog poreskog sistema je nedostatak efikasnog mehanizma kontrole. Ne postoji centralni registar za iznajmljivanje stanova, što otežava nadzor nad ovim aktivnostima. Ova situacija stvara prostor za manipulaciju i podstiče stanodavce da posluju u sivoj zoni.
Nasuprot tome, kada su u pitanju pravna lica kao zakupci, situacija je znatno drugačija. Gotovo sva pravna lica uredno izmiruju svoje poreske obaveze, što ukazuje na potrebu za poboljšanjem sistema kontrole i praćenja kada su u pitanju transakcije između fizičkih lica.
Visina poreza kao dodatni izazov
Trenutna poreska stopa od 20% na prihode od nepokretnosti predstavlja značajno opterećenje za stanodavce. Ova visoka stopa često primorava stanodavce da povećaju cene zakupa kako bi nadoknadili troškove poreza, što može negativno uticati na tržište nekretnina.
Na primer, ako neko izdaje stan po ceni od približno 500 evra mesečno, samo na ime poreza bi morao da izdvoji oko 100 evra. Ovaj iznos često prevazilazi mesečne troškove komunalnih usluga i električne energije, što dodatno opterećuje stanodavce.
Predlozi za unapređenje sistema
Stručnjaci u oblasti nekretnina predlažu nekoliko mera za poboljšanje trenutne situacije:
- Uspostavljanje centralne baze podataka za izdavanje nekretnina, slične katastru ili notarskom sistemu za promet nepokretnosti
- Revizija visine poreza kako bi se smanjilo opterećenje za stanodavce i podstaklo legalno prijavljivanje prihoda
- Poboljšanje sistema praćenja i kontrole od strane Poreske uprave
Ovakve mere bi mogle doprineti efikasnijem praćenju tržišta izdavanja nekretnina i preciznijoj proceni broja izdatih nekretnina u gradovima poput Beograda.
Profil stanodavaca i ulaganje u nekretnine
Iako je broj ljudi koji žive isključivo od izdavanja nekretnina relativno mali, postoji značajan segment populacije koji ulaže u nekretnine kao dodatni izvor prihoda. To su uglavnom:
- Osobe sa natprosečnim primanjima
- Zaposleni u IT sektoru
- Menadžeri u velikim kompanijama
- Vlasnici malih i srednjih preduzeća
Ova grupa često usmerava višak kapitala iz svojih primarnih aktivnosti u nekretnine, koristeći ih kao sigurnu investiciju i dodatni izvor zarade. Nedostatak razvijenog tržišta kapitala i berzanskog sistema u Srbiji dodatno podstiče ovakav vid ulaganja.
Procedure i sankcije
Obračun poreza za fizička lica koja izdaju nekretnine drugim fizičkim licima vrši se tako što se bruto zakupnina umanjuje za 25% normiranih troškova, a zatim se na taj iznos primenjuje poreska stopa od 20%. Poreska prijava se može podneti elektronski preko portala ePorezi ili u papirnom obliku.
Za stanodavce koji izbegavaju poreske obaveze, predviđene su novčane kazne u rasponu od 5.000 do 150.000 dinara. Ove kazne se primenjuju u slučajevima nepodnošenja ili neblagovremenog podnošenja poreske prijave, unošenja netačnih podataka ili neprilaganja potrebne dokumentacije.
Unapređenje sistema oporezivanja prihoda od nekretnina ostaje ključni izazov za srpske poreske vlasti. Potrebno je pronaći balans između efikasne naplate poreza i stvaranja podsticajnog okruženja za legalno poslovanje na tržištu nekretnina.