Nedavno uvedeni holandski zakon o kontroli zakupnine, osmišljen da poboljša pristupačnost stanovanja, izazvao je neočekivane posledice na tržištu nekretnina. Ovaj članak istražuje složene efekte ove mere, analizirajući njen uticaj na stanodavce, stanare i celokupno tržište nekretnina u Holandiji.
Uvođenje kontrole zakupnine i njeni ciljevi
U julu prošle godine, holandska vlada je implementirala novi Zakon o pristupačnoj renti, koji je uveo sistem kontrole zakupnine za približno 300.000 stambenih jedinica. Ovaj potez je značajno proširio opseg regulisanog tržišta iznajmljivanja, prebacivši veliki broj nekretnina iz neregulisanog sektora. Prema podacima Ministarstva stanovanja, ova mera je povećala udeo regulisanih nekretnina sa prethodnih 80% na impresivnih 96% od ukupnog broja iznajmljenih stanova u zemlji.
Glavni cilj ovog zakona bio je zaštita stanara sa nižim i srednjim primanjima od nekontrolisanog rasta cena zakupa. Zakon je uveo sistem ocenjivanja nekretnina baziran na faktorima kao što su stanje objekta, veličina i energetska efikasnost, što je rezultiralo u dva glavna ograničenja:
- Za domaćinstva sa godišnjim prihodima manjim od 52.671 evra, maksimalna mesečna kirija ograničena je na 880 evra.
- Za ostale nekretnine obuhvaćene zakonom, gornja granica kirije postavljena je na 1.158 evra mesečno, bez specifičnih zahteva u pogledu prihoda stanara.
Neočekivane posledice na tržište nekretnina
Uprkos dobrim namerama, novi zakon o kontroli zakupnine je doveo do niza neočekivanih posledica na holandskom tržištu nekretnina. Jedna od najznačajnijih je povećanje deficita stanova dostupnih za iznajmljivanje. Ovo se može pripisati reakciji mnogih vlasnika nekretnina koji su, suočeni sa novim ograničenjima, odlučili da prodaju svoje stanove umesto da ih iznajmljuju.
Prema rečima direktora kompanije Heimstaden Bostad AB, švedske firme koja poseduje značajan broj nekretnina u Holandiji, situacija za one koji traže stan za iznajmljivanje postala je teža nego ikada. Ova kompanija je, kao odgovor na nove propise, započela proces prodaje oko 20% svog portfolija u Holandiji, što dodatno ilustruje ozbiljnost situacije.
Širi kontekst holandskog stambenog tržišta
OECD ističe da Holandija ima najveći udeo stanova pod kontrolom iznajmljivanja u Evropi. Struktura vlasništva nad iznajmljenim nekretninama u zemlji je sledeća:
- Približno jedna četvrtina je u vlasništvu privatnih stanodavaca
- Preostali deo pripada stambenim zajednicama, koje funkcionišu slično zadrugama
Ovaj visok stepen regulacije tržišta iznajmljivanja predstavlja jedinstvenu karakteristiku holandskog stambenog sektora i značajno utiče na dinamiku tržišta nekretnina u zemlji.
Dugoročni izazovi i potrebe tržišta
Holandija se već duže vreme suočava sa izazovom nedovoljne izgradnje novih stambenih jedinica. Da bi održala korak sa rastom stanovništva, zemlji je potrebno oko 100.000 novih stanova godišnje. Međutim, tokom protekle decenije, prosečna godišnja izgradnja iznosila je samo dve trećine ovog cilja.
Ovaj kontinuirani deficit u ponudi značajno je uticao na cene neregulisanih stanova, koje su porasle za trećinu od 2012. godine. Novi zakon o kontroli zakupnine, iako osmišljen da reši problem pristupačnosti, dodatno je zakomplikovao situaciju na već napetom tržištu.
Perspektive i debate o efikasnosti zakona
Uprkos negativnim posledicama, pristalice nove regulative ističu da je ona bila neophodan odgovor na višegodišnji trend rasta zakupnina i sve veću privatizaciju stambenog tržišta. Hugo de Jonge, bivši ministar stanovanja koji je uveo zakon, naglašava potrebu za ispravljanjem dugoročnih neravnoteža na tržištu.
De Jonge je u intervjuu za lokalnu radio stanicu izjavio: "Moramo da ispravimo nešto što je postalo pogrešno. To se ne može učiniti bez izvesnih bolnih posledica." Ova izjava ilustruje složenost situacije i priznanje da reforme ovog obima neizbežno nose određene rizike i neželjene efekte.
Debate o efikasnosti zakona o kontroli zakupnine nastavljaju se, sa argumentima na obe strane. Kritičari ističu da je zakon, umesto da reši problem pristupačnosti stanovanja, zapravo smanjio ponudu stanova za iznajmljivanje. S druge strane, zagovornici mere tvrde da je ona neophodna za zaštitu stanara od beskrupuloznih praksi pojedinih stanodavaca.
Zaključak i budući izazovi
Holandski zakon o kontroli zakupnine predstavlja složen pokušaj rešavanja dugogodišnjih problema na tržištu nekretnina. Iako je cilj bio poboljšanje pristupačnosti stanovanja, neočekivane posledice su dovele do novih izazova. Balansiranje potreba stanara, vlasnika nekretnina i celokupnog tržišta ostaje ključni izazov za kreatore politike u Holandiji.