Tržište nekretnina u Srbiji podložno je raznim faktorima koji značajno utiču na formiranje cena stanova. Ova analiza razmatra ključne elemente koji određuju vrednost nekretnina, pružajući sveobuhvatan uvid u dinamiku srpskog tržišta nekretnina.
Ključni faktori koji utiču na cenu nekretnina
Istraživanje portala 4zida.rs pokazalo je da postoji oko 20 faktora koji mogu značajno uticati na cenu nekretnina u Srbiji. Među najvažnijim faktorima ističu se spratnost, sistem grejanja, struktura stana, stanje sanitarija i stolarije, postojanje terase i parkinga, kao i kvalitet komšiluka. Ovi elementi mogu dramatično podići ili spustiti cenu kvadratnog metra stana koji se prodaje.
Jedna od specifičnosti srpskog tržišta nekretnina je izražena razlika u ceni između stanova na različitim spratovima. Za razliku od nekih svetskih metropola, gde je život na višim spratovima stvar prestiža, u Srbiji je situacija obrnuta. Razlika u ceni kvadrata između prvog i poslednjeg sprata u istoj zgradi može premašiti 1.000 evra, i to u korist nižih spratova.
Uticaj lokacije i spratnosti na cenu stanova
Procenitelji nekretnina ističu da je lokacija ključni faktor koji može uvećati cenu i do 25%. Odmah nakon lokacije, po značaju sledi spratnost nekretnine. Stanovi u prizemlju i potkrovlju obično imaju nižu cenu u poređenju sa stanovima na srednjim spratovima.
Konkretno, u Novom Sadu, u Bulevaru oslobođenja, zabeležen je sledeći primer: stan na 18. spratu ima cenu od približno 2.040 evra po kvadratnom metru, dok stan sličnih karakteristika na nižim spratovima iste zgrade dostiže cenu od gotovo 2.900 evra po kvadratu.
Sanja Šćepanović, direktorka novosadske agencije "Šćepanović i saradnici", objašnjava da je cena stana u suterenu obično manja za 10 do 15% u odnosu na stanove između prvog i četvrtog sprata. Interesantno je primetiti da cena opada i za stanove na višim spratovima, što je specifičnost srpskog tržišta nekretnina u poređenju sa razvijenim zemljama.
Dodatni faktori koji utiču na formiranje cene
Pored lokacije i spratnosti, brojni drugi faktori igraju važnu ulogu u određivanju cene nekretnina:
- Lift u zgradi: Utiče na cenu sa oko 3%
- Sistem grejanja: Utiče na cenu oko 7%, sa varijacijama zavisno od vrste grejanja (struja, gas, solarno, daljinsko centralno ili etažno)
- Struktura nekretnine: Utiče oko 4% na cenu stana
- Stanje sanitarija i stolarije: Utiče na cenu oko 5%
Šćepanović ističe da su najskuplji po kvadratnom metru mali stanovi do 35 kvadrata i veliki stanovi preko 135 kvadrata. Ovo se objašnjava većom dostupnošću manjih stanova širem krugu kupaca, dok su veliki stanovi retkost na tržištu.
Uticaj ljudskog faktora i komšiluka na cenu nekretnina
Interesantno je da se kao jedan od najuticajnijih faktora ističe takozvani "ljudski faktor". Ovaj element, koji uključuje strukturu i karakteristike komšiluka, može uticati na cenu i do 10% u proseku, iako je najmanje ekonomski opravdan.
Aleksandra Mihajlović sa portala 4zida dodaje da razlika u ceni kvadrata između stanova u zgradama sa liftom i bez lifta u proseku iznosi između 5 i 10%, ali može biti i veća, zavisno od starosti i stanja zgrade.
Specifičnosti cena stanova na različitim spratovima
Postoji jasna razlika u cenama stanova na različitim nivoima zgrade:
- Stanovi na prvom spratu su obično skuplji od onih u potkrovlju
- Prvi sprat se smatra pristupačnijim i praktičnijim
- Potkrovlje često ima mane poput lošije izolacije ili ograničenog prirodnog svetla
- Cena kvadrata u potkrovlju može biti niža za 10 do 15% u poređenju sa stanovima na nižim spratovima
Značaj parkinga za vrednost nekretnine
Dostupnost parkinga predstavlja značajnu prednost koju prodavci često ističu, posebno u centralnim gradskim zonama. GP ili obezbeđen parking može znatno povećati vrednost nekretnine i privući kupce koji poseduju automobile. U nekim slučajevima, nedostatak parkinga može biti presudan faktor pri odluci o kupovini nekretnine.
U zaključku, analiza tržišta nekretnina u Srbiji pokazuje da je cena nekretnina rezultat kompleksnog spleta faktora. Lokacija, spratnost, opremljenost stana i kvalitet komšiluka samo su neki od elemenata koji značajno utiču na formiranje cene. Razumevanje ovih faktora ključno je za kupce, prodavce i investitore na srpskom tržištu nekretnina.