Tržište kratkoročnog iznajmljivanja stanova u Beogradu doživljava značajne promene. Vlasnici nekretnina se suočavaju sa izazovima profitabilnosti i regulacije, preispitujući isplativost izdavanja stanova na dan u odnosu na dugoročni najam.
Analiza tržišta kratkoročnog najma u Beogradu
Prema podacima AirBnB-a, prosečna mesečna popunjenost stanova za kratkoročni najam u Beogradu iznosi približno 54%. Gosti u proseku borave oko dva dana, što ukazuje na dinamično, ali izazovno tržište. Nikola Seneši, stručnjak za nekretnine i osnivač kompanije NAI WMG, ističe da ovi podaci otvaraju pitanje dugoročne održivosti ovog poslovnog modela.
Vlasnici stanova se nalaze na prekretnici, procenjujući razliku između prihoda od kratkoročnog i dugoročnog iznajmljivanja. Ova razlika se znatno smanjila u poređenju sa 2023. godinom, koja se smatra "rekordnom" u ovom sektoru.
Evolucija tržišta kratkoročnog najma
Ekspanzija koncepta "stan na dan" počela je 2022. godine, podstaknuta prilivom državljana Rusije usled rata u Ukrajini. Petar Stanković, vlasnik dva stana u centru Beograda, opisuje ovo razdoblje kao zlatno doba za stanodavce. Prosečne dnevne cene skočile su sa 45 na čak 65 evra, stvarajući izuzetno povoljno okruženje za vlasnike nekretnina.
Međutim, situacija se promenila početkom 2024. godine. Smanjen priliv turista, posebno tokom Olimpijade u Parizu, doveo je do pada tražnje. Stanković objašnjava: "Zarada od stana na dan se približila onoj od mesečne kirije, što me navodi da razmotrim prelazak na dugoročni najam za jedan od mojih stanova."
Izazovi i prednosti kratkoročnog iznajmljivanja
Marko Antonović, čija porodica već dve decenije iznajmljuje stanove na Karaburmi, ušao je u posao kratkoročnog najma 2023. godine. On ističe da je ovaj model unosniji, ali zahteva više rada i nosi veće troškove. Antonović razmatra vraćanje većeg stana u režim dugoročnog najma, zadržavajući garsonjeru za kratkoročno izdavanje.
"Veći stan od 60 kvadrata je izdat 10 do 15 dana mesečno, po ceni od otprilike 45 do 55 evra dnevno. Nakon odbitka troškova čišćenja, održavanja i računa, profit se izjednačava sa dugoročnim najmom," objašnjava Antonović.
Uticaj na lokalno tržište nekretnina
Rast popularnosti kratkoročnog najma značajno je uticao na cene dugoročnog iznajmljivanja. Antonović navodi drastičan porast kirija na Karaburmi: "Garsonjera koju sam nekada izdavao za 180 evra sada dostiže cenu od 300 evra mesečno. Jednosobni stanovi se iznajmljuju za oko 450 evra, a dvosobni za približno 550 evra, s tim da neke kirije dostižu i 1000 evra."
Ovaj trend podiže zabrinutost o dostupnosti stambenog prostora za lokalno stanovništvo. Mladi u Beogradu se suočavaju sa poteškoćama u pronalaženju pristupačnog smeštaja na dobrim lokacijama, što predstavlja rastući društveni problem.
Regulatorni izazovi i budućnost kratkoročnog najma
Nikola Seneši ističe potrebu za strožom regulacijom sektora kratkoročnog najma. On upoređuje situaciju u Beogradu sa gradovima poput Barselone i Lisabona, koji aktivno obeshrabruju ovakav vid izdavanja zbog njegovog uticaja na lokalno tržište nekretnina i kvalitet života stanovnika.
Značajan broj vlasnika stanova posluje u sivoj zoni, izbegavajući zakonske obaveze. Seneši predviđa: "Koncept 'stan na dan' ima budućnost samo ako država ozbiljno reguliše ovu delatnost. To će povećati troškove onima koji trenutno posluju nelegalno, smanjujući profitabilnost i verovatno ih naterati da napuste ovaj sektor."
Očekivanja za budućnost
Sa približavanjem EXPO događaja u Srbiji, očekuje se porast potražnje za kratkoročnim smeštajem. Neki vlasnici se nadaju ponavljanju scenarija kao prilikom koncerta benda Rammstein, kada su cene dnevnog najma dostigle i 400 evra.
Seneši predviđa da će država do tada implementirati mere za sistemsku regulaciju ovog sektora, posebno u pogledu bezbednosti i poreskih propisa. Ovo će verovatno dovesti do transformacije tržišta izdavanja stanova na dan, balansirajući potrebe turista, vlasnika nekretnina i lokalnog stanovništva.
U zaključku, tržište kratkoročnog najma u Beogradu nalazi se na prekretnici. Dok neki vlasnici razmatraju povratak dugoročnom izdavanju, drugi se nadaju novom talasu potražnje. Budućnost ovog sektora zavisiće od regulatornih promena i sposobnosti tržišta da se prilagodi novim izazovima.