Tržište nekretnina u starogradnji u Srbiji doživljava značajne promene, sa rastućim cenama i povećanim interesovanjem za određene lokacije. Analiza najnovijih trendova otkriva zanimljive obrasce u cenama i preferencijama kupaca.
Rekordne cene starogradnje u Beogradu
Prema najnovijim podacima RGZ-a, starogradnja u Srbiji beleži značajan rast cena. U prvoj polovini 2024. godine, prosečna cena kvadrata u starogradnji dostigla je približno 1.665 evra, što predstavlja porast od gotovo 12% u odnosu na isti period prethodne godine. Međutim, ono što posebno privlači pažnju jeste rekordna cena od skoro 7.500 evra po kvadratu, zabeležena za stan u opštini Stari Grad u Beogradu.
Beogradske opštine prednjače po cenama starogradnje, sa Starim gradom, Vračarom, Savskim vencem i Novim Beogradom kao najskupljim lokacijama. Ova situacija odražava kontinuiranu atraktivnost centralnih gradskih zona i poželjih delova prestonice za potencijalne kupce.
Karakteristike tržišta starogradnje
Analizirajući strukturu prodatih stanova, uočava se da prosečna površina iznosi oko 52 kvadratna metra. Najtraženiji su dvosobni i dvoiposobni stanovi, koji čine približno 38% prometa, praćeni jednosobnim i jednoiposobnim sa učešćem od oko 30%. Trosobni i troiposobni stanovi zauzimaju otprilike 11% tržišta, dok garsonjere učestvuju sa približno 7%.
Ovi podaci ukazuju na preferencije kupaca prema manjim i srednje velikim stambenim jedinicama, što može biti posledica različitih faktora, uključujući cenovnu pristupačnost i demografske trendove.
Uloga procenitelja u određivanju vrednosti nekretnina
Procena vrednosti nekretnina u starogradnji predstavlja kompleksan proces koji zahteva stručnost i poznavanje brojnih faktora. Milić Đoković, licencirani procenitelj nekretnina, ističe da se u Srbiji ovaj proces često obavlja "odokativnom metodom", što može dovesti do nepreciznih i nerealnih procena.
"Nažalost, usluge procenitelja, stručnjaka koji poseduje znanje i veštine za preciznu procenu nekretnina, retko se koriste u našoj zemlji," objašnjava Đoković. On naglašava da postoji čak 21 faktor koji utiče na cenu starogradnje, uključujući starost objekta, izgled fasade, oblik stana, očuvanost i funkcionalnost.
Đoković upozorava da se mnoge procene rade neozbiljno, sa prodavcima koji često određuju cenu svoje nekretnine na osnovu najskupljih primera na tržištu, bez uzimanja u obzir specifičnosti sopstvenog objekta.
Važnost profesionalne procene
Usluge procenitelja u Srbiji koštaju između 200 i 500 evra, što Đoković smatra zanemarljivim izdatkom u odnosu na vrednost nekretnine koja se kupuje ili prodaje. On ističe da je u mnogim drugim zemljama angažovanje procenitelja obavezan korak u procesu prodaje nekretnine.
"Procenitelj je podjednako važan i za kupca i za prodavca," naglašava Đoković. "Prodavcu je neophodna realna procena vrednosti imovine, dok kupac treba da zna koliko zaista treba da plati za određenu nekretninu." Ovakav pristup doprinosi transparentnosti tržišta i smanjuje rizik od precenjivanja ili potcenjivanja nekretnina.
Novogradnja vs. starogradnja: Preferencije kupaca
Đoković primećuje trend da se mlađi kupci češće odlučuju za novogradnju. Glavni razlog za to je želja da se izbegnu potencijalni problemi i troškovi renoviranja starijih objekata. "Pronalaženje kvalifikovanih majstora za sitne popravke, od vodoinstalatera do električara ili keramičara, postalo je izazovno," objašnjava on.
Dodatna prednost novogradnje je postojanje garancija investitora, koje obično traju do dve godine. Ovo pruža dodatnu sigurnost kupcima i smanjuje rizik od neočekivanih troškova održavanja u početnom periodu vlasništva.
Realne cene i kvalitet gradnje
Kada je reč o starogradnji, Đoković ističe da su najrealnije cene one koje odgovaraju kvalitetu gradnje, posebno u gradskim naseljima izgrađenim između šezdesetih i osamdesetih godina prošlog veka. "Govorimo o kvalitetnoj gradnji, sa proverenom statikom, o nekretninama koje su se gradile kada se struka pitala," objašnjava on.
Kao primere kvalitetne starogradnje, Đoković navodi naselja poput Konjarnka, Banovog brda, gradskog dela Zvezdare i Učiteljskog naselja. On upozorava da su mnoge druge lokacije precenjene, ističući da "zaista nema smisla plaćati 3.500 evra po kvadratu za blokove na Novom Beogradu".
U zaključku, tržište starogradnje u Srbiji pokazuje dinamičan razvoj, sa značajnim razlikama u cenama između različitih lokacija. Stručna procena i pažljiva analiza kvaliteta gradnje ključni su faktori za donošenje informisanih odluka pri kupovini ili prodaji nekretnina u starogradnji.