Najnovije promene u srpskom zakonodavstvu vezanom za oporezivanje nekretnina stupile su na snagu početkom 2024. godine, ali nisu donele očekivana poboljšanja. Porez na imovinu ostaje složeno pitanje, koje izaziva brojne nedoumice među poreskim obveznicima i stručnjacima.
Ključni izazovi u oporezivanju nekretnina
Definisanje poreske osnovice i dalje predstavlja značajan problem u sistemu oporezivanja nekretnina u Srbiji. Pravna lica koja vode poslovne knjige suočavaju se sa izazovom određivanja tržišne vrednosti nepokretnosti, što često dovodi do različitih tumačenja i nejasnoća. Mišljenja Ministarstva finansija, iako su nastojala da razjasne situaciju, neretko su stvarala dodatne nedoumice.
Posebno je problematično pitanje primene Međunarodnog standarda finansijskog izveštavanja (MSFI) za mala i srednja preduzeća. Nejasno je kako će ova preduzeća konzistentno primenjivati pravila o fer vrednosti nepokretnosti i da li će eventualna mišljenja nadležnih organa imati retroaktivno dejstvo.
Promene u nadležnostima i nova oslobođenja
Planirano prenošenje nadležnosti za porez na nasleđe i poklon, kao i porez na prenos apsolutnih prava, sa PU na lokalne samouprave odloženo je do 2025. godine. Ovo odlaganje ostavlja prostor za bolje pripreme lokalnih organa za preuzimanje ovih važnih funkcija.
Od početka 2024. godine, uvedeno je novo poresko oslobođenje za strane države koje stiču nepokretnosti u diplomatske svrhe. Ovo oslobođenje primenjuje se uz poštovanje principa reciprociteta, što znači da će i srpske diplomatske misije uživati slične pogodnosti u tim zemljama.
Problemi u određivanju poreske osnovice
Jedan od ključnih izazova u sistemu oporezivanja nekretnina je način određivanja poreske osnovice. Lokalne samouprave koriste prosečne cene za utvrđivanje vrednosti nepokretnosti, ali kriterijiumi za procenu komunalne opremljenosti često nisu transparentni. Štaviše, ne uzimaju se u obzir važni faktori poput starosti objekta, kvaliteta gradnje ili specifičnih karakteristika nekretnine.
Ovakav pristup može dovesti do paradoksalnih situacija. Na primer, nova zgrada i stara, ruinirana nekretnina u istoj zoni mogu imati identičnu poresku osnovicu, što očigledno nije pravedno niti odražava stvarnu tržišnu vrednost imovine.
Komplikacije u poreskom izveštavanju
Primena Pravilnika o poreskim prijavama donela je nove izazove za poreske obveznike. Iako je elektronski sistem za podnošenje prijava unapređen, obveznici se i dalje suočavaju sa potrebom višestrukog unosa istih podataka. Ovo je posebno problematično za one koji poseduju imovinu u različitim opštinama, jer često moraju popunjavati stotine obrazaca, čak i kada nije bilo promena u njihovoj imovini.
Ovakva situacija ne samo da je vremenski zahtevna, već povećava i rizik od grešaka pri unosu podataka. Potrebno je pojednostaviti proces prijavljivanja i omogućiti efikasnije korišćenje već unetih informacija.
Diskreciona ovlašćenja poreskih organa
Poreske uprave lokalnih samouprava imaju široka diskreciona ovlašćenja kada je reč o proceni osnovice poreza na prenos apsolutnih prava. One često koriste interne "paritete" koji nisu poznati poreskim obveznicima, što stvara prostor za sumnju u transparentnost i pravičnost procesa.
Ovakva praksa otvara pitanje da li ugovorene cene zaista odgovaraju tržišnim vrednostima. Nedostatak javno dostupnih kriterijuma za procenu vrednosti nepokretnosti dodatno produbljuje nepoverenje obveznika u sistem.
Terminološke nejasnoće i nedoslednosti
Stručnjaci su ukazali na probleme vezane za terminologiju u zakonu. Na primer, upotreba izraza "plaćanje PDV-a" izaziva nedoumice, jer se PDV često obračunava, ali ne mora nužno biti i plaćen u trenutku transakcije.
Dodatno, neke lokalne samouprave nisu donele odluke o prosečnim cenama kvadrata i zonama za 2024. godinu, što je ostavilo poreske obveznike u neizvesnosti pred obračun za narednu godinu. Ovakve situacije stvaraju pravnu nesigurnost i otežavaju planiranje poreskih obaveza.
Preporuke za unapređenje poreskog sistema
U cilju poboljšanja sistema oporezivanja nekretnina, Savet stranih investitora (FIC) je izneo niz preporuka:
- Jasno definisanje u članu 7. Zakona da pravna lica koja primenjuju fer vrednost nepokretnosti u skladu sa MRS/MSFI za MSP mogu tu vrednost koristiti kao osnovicu za obračun poreza na imovinu.
- Ujednačavanje kriterijuma za određivanje zona između različitih lokalnih samouprava.
- Uvođenje korektivnih faktora koji bi uzimali u obzir kvalitet, starost, namenu i druge karakteristike nepokretnosti pri određivanju poreske osnovice.
- Preispitivanje metodologije za obračun prosečnih cena nepokretnosti.
- Pojednostavljenje obračuna poreza kada nepokretnosti čine funkcionalnu celinu, poput skladišta, zgrada i zemljišta.
Pored toga, Savet ističe potrebu za pojednostavljenjem administrativnih postupaka. Ključni koraci u tom pravcu uključuju:
- Preformulaciju zakonskih odredbi o porezu na prenos apsolutnih prava radi uklanjanja terminoloških nejasnoća.
- Izuzimanje svakog prenosa ili sticanja apsolutnog prava koje podleže PDV-u, bez obzira na to da li je PDV stvarno plaćen.
- Javno objavljivanje podataka koje Poreska uprava koristi za proveru ugovorenih cena nepokretnosti, što bi povećalo poverenje obveznika i omogućilo bolju kontrolu.
Sprovođenje ovih preporuka moglo bi značajno unaprediti funkcionisanje poreskog sistema, smanjiti pravnu nesigurnost i pojednostaviti proces za obveznike. Istovremeno, sistem bi postao transparentniji i pravedniji, što je od ključnog značaja za privlačenje investicija i podsticanje ekonomskog rasta.
U zaključku, iako su nedavne izmene Zakona o porezima na imovinu u Srbiji donele određene novine, one nisu adekvatno rešile ključne probleme u ovoj oblasti. Potrebno je dalje unapređenje zakonskog okvira i prakse, uz poseban fokus na transparentnost, pravičnost i efikasnost sistema oporezivanja nekretnina.